Adapter un immeuble aux besoins d’une personne en situation de handicap ou à mobilité réduite soulève souvent de nombreuses questions. Peut-on installer une rampe d’accès dans les parties communes ? Un élévateur vertical nécessite-t-il un vote en assemblée générale ? Qui finance les travaux ? Le syndic peut-il s’y opposer ?

Depuis le 31 décembre 2020, la réglementation a profondément simplifié les démarches pour les copropriétaires souhaitant améliorer l’accessibilité de leur logement. La réforme met fin à une situation souvent bloquante : auparavant, un projet pouvait être refusé par l’assemblée générale, même lorsqu’il répondait à un besoin lié au handicap.

La procédure est aujourd’hui plus favorable aux personnes concernées, tout en préservant les intérêts de la copropriété lorsque les travaux risquent de porter atteinte à la structure de l’immeuble ou à ses équipements essentiels.

Pour autant, cette évolution ne signifie pas que tous les projets sont automatiquement autorisés. Les travaux doivent respecter un cadre juridique précis, être correctement préparés et s’intégrer au fonctionnement de l’immeuble.

Dans cet article, nous faisons le point sur les droits des copropriétaires, les obligations de la copropriété, les démarches à effectuer et les solutions techniques permettant d’améliorer l’accessibilité d’un immeuble existant.

L’accessibilité est-elle obligatoire dans une copropriété ?

La réponse dépend essentiellement de la date de construction de l’immeuble et de la nature des travaux envisagés.

Contrairement aux établissements recevant du public (ERP), les copropriétés d’habitation existantes ne sont pas soumises à une obligation générale de mise en accessibilité.

Autrement dit, un immeuble construit il y a plusieurs décennies n’a pas l’obligation d’être entièrement adapté aux personnes à mobilité réduite simplement parce que la réglementation a évolué.

En revanche, certaines opérations peuvent entraîner des obligations particulières :

• travaux importants modifiant le bâtiment ;
• extension de l’immeuble ;
• création d’un bâtiment neuf au sein de la copropriété ;
• reconstruction importante.

Par ailleurs, chaque copropriétaire dispose désormais d’un droit reconnu par la loi pour adapter son logement lorsque cela nécessite une intervention sur les parties communes ou sur l’aspect extérieur de l’immeuble.

Cette distinction est essentielle :

• la copropriété n’a généralement pas l’obligation de financer des travaux d’accessibilité ;
• le copropriétaire dispose en revanche d’un droit à réaliser certains aménagements à ses frais dans des conditions prévues par la loi.

Ce qui a changé depuis le 31 décembre 2020

La réforme issue de l’ordonnance du 30 octobre 2019 a profondément modifié les règles applicables.

Avant cette évolution, un copropriétaire devait solliciter une autorisation de l’assemblée générale dès lors que les travaux touchaient aux parties communes ou modifiaient l’aspect extérieur de l’immeuble.

En pratique, de nombreux projets étaient refusés pour des raisons esthétiques, financières ou simplement parce que les autres copropriétaires n’étaient pas concernés par le handicap.

Cette situation constituait un frein majeur au maintien à domicile.

Depuis l’entrée en vigueur de l’article 25-2 de la loi du 10 juillet 1965, la logique est inversée.

Le copropriétaire n’a plus à demander une autorisation préalable.

Il doit simplement :

• informer le syndic ;
• transmettre un descriptif détaillé du projet ;
• demander l’inscription d’un point d’information à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale.

Il ne s’agit donc plus d’un vote d’autorisation.

L’assemblée générale est informée du projet et ne peut s’y opposer que dans des cas limitativement prévus par la loi.

Cette évolution constitue l’une des principales avancées du droit de la copropriété en matière d’accessibilité.

Pourquoi cette réforme était-elle nécessaire ?

La population française vieillit.

Le maintien à domicile est devenu un enjeu majeur de santé publique.

Les besoins concernent bien davantage que les personnes en fauteuil roulant.

Les demandes proviennent notamment de personnes :

• âgées ;
• utilisant un déambulateur ;
• souffrant d’une maladie évolutive ;
• en rééducation après un accident ;
• présentant un handicap temporaire ou permanent.

Dans beaucoup d’immeubles construits avant les années 2000, quelques marches à l’entrée suffisent à rendre un logement difficilement accessible.

Quelques exemples fréquents :

• trois marches entre le trottoir et le hall ;
• une porte très lourde ;
• une rampe inexistante ;
• un ascenseur inaccessible depuis le niveau d’entrée ;
• une boîte aux lettres située derrière un escalier ;
• une place de stationnement inutilisable.

Ces obstacles peuvent empêcher une personne de vivre de façon autonome alors même que des solutions techniques existent.

Quels travaux sont concernés par l’article 25-2 ?

Le dispositif concerne les travaux destinés à améliorer l’accessibilité du logement lorsqu’ils affectent :

• les parties communes ;
• ou l’aspect extérieur de l’immeuble.

Les interventions peuvent être très diverses.

Aménagement des accès

Les projets concernent souvent :

• installation d’une rampe d’accès fixe ;
• création d’une rampe amovible ;
• suppression d’une marche ;
• création d’un cheminement accessible ;
• modification du seuil d’entrée ;
• automatisation de la porte du hall.

Installation d’une plateforme élévatrice

Lorsqu’il est impossible de créer une rampe conforme en raison du manque de place ou d’un dénivelé important, une plateforme élévatrice verticale peut constituer la solution la plus adaptée.

Elle permet de franchir plusieurs marches tout en limitant les travaux sur le bâtiment.

Dans certains immeubles anciens, cette solution évite des modifications lourdes de l’escalier existant.

Adaptation des circulations communes

Les travaux peuvent également concerner :

• élargissement d’un passage ;
• déplacement d’une main courante ;
• création d’un espace de rotation ;
• amélioration de l’éclairage ;
• ajout de bandes d’éveil de vigilance ou de dispositifs de guidage.

Stationnement

Les demandes portent parfois sur :

• l’adaptation d’une place existante ;
• la création d’une place PMR ;
• l’amélioration du cheminement entre le parking et le hall.

Adaptation des parties privatives

Les travaux réalisés uniquement dans le logement restent libres dès lors qu’ils n’affectent pas les parties communes.

Par exemple :

• remplacement d’une baignoire par une douche de plain-pied ;
• élargissement de portes intérieures ;
• adaptation de la cuisine ;
• pose de barres d’appui.

Quels travaux ne sont pas concernés ?

Tous les travaux ne relèvent pas automatiquement de l’article 25-2.

Par exemple :

• un ravalement de façade ;
• la rénovation complète du hall ;
• le remplacement de l’ascenseur pour l’ensemble des copropriétaires ;
• des travaux d’embellissement sans lien avec l’accessibilité.

Ces opérations relèvent des règles classiques de la copropriété.

L’assemblée générale peut-elle refuser les travaux ?

Oui, mais uniquement dans des situations précises.

La loi limite les possibilités d’opposition.

L’assemblée générale doit motiver sa décision.

Elle peut s’opposer lorsque les travaux :

• portent atteinte à la structure de l’immeuble ;
• affectent un équipement essentiel ;
• ne sont pas compatibles avec la destination de l’immeuble.

Autrement dit, un refus ne peut pas être fondé sur un simple désaccord esthétique ou sur le fait que les autres copropriétaires ne sont pas concernés.

Il appartient à la copropriété de démontrer que l’une des conditions prévues par la loi est remplie.

Quels sont les travaux susceptibles de poser problème ?

Dans la pratique, les dossiers les plus sensibles concernent :

• la découpe d’une dalle porteuse ;
• la modification d’un mur porteur ;
• l’intervention sur les fondations ;
• la suppression d’un escalier principal ;
• la modification des réseaux techniques essentiels ;
• l’installation d’un équipement empêchant les évacuations de sécurité.

À l’inverse, de nombreuses installations légères sont aujourd’hui acceptées lorsqu’elles sont correctement conçues.

Comment présenter un projet de travaux d’accessibilité au syndic ?

Même si l’autorisation préalable de l’assemblée générale n’est plus requise dans la plupart des cas, le copropriétaire ne peut pas engager les travaux sans formalités.

La loi impose une procédure précise visant à informer l’ensemble des copropriétaires et à leur permettre d’examiner le projet.

Une préparation sérieuse du dossier limite fortement les risques de contestation.

Étape 1 : définir précisément le besoin

Avant toute chose, il convient d’identifier les difficultés rencontrées au quotidien.

Par exemple :

• impossibilité de franchir quelques marches à l’entrée de l’immeuble ;
• accès difficile au hall avec un fauteuil roulant ou un déambulateur ;
• impossibilité d’utiliser une place de stationnement ;
• seuil de porte trop élevé ;
• circulation impossible entre l’entrée et l’ascenseur.

Cette analyse permettra de choisir une solution réellement adaptée, sans réaliser des travaux disproportionnés.

Étape 2 : choisir la solution technique

Plusieurs équipements peuvent répondre au même besoin.

Le choix dépend notamment :

• de la configuration du bâtiment ;
• de la largeur disponible ;
• de la hauteur à franchir ;
• de la fréquence d’utilisation ;
• du type de handicap concerné.

Par exemple :

Une visite technique permet souvent d’identifier plusieurs solutions possibles, avec leurs avantages et leurs contraintes.

Le descriptif technique : un document essentiel

Le syndic doit disposer d’informations suffisamment précises pour présenter le projet à l’assemblée générale.

Plus le dossier est complet, moins il suscite d’interrogations.

Il est recommandé d’y faire figurer :

• la description des difficultés rencontrées ;
• l’objectif des travaux ;
• les plans de l’installation ;
• les dimensions principales ;
• les matériaux utilisés ;
• les éventuelles alimentations électriques ;
• les notices techniques ;
• les photographies de l’existant ;
• les photomontages du projet ;
• les coordonnées de l’entreprise retenue ;
• les attestations d’assurance ;
• le calendrier prévisionnel des travaux.

Dans le cas d’un élévateur ou d’un monte-escalier, il est également pertinent d’indiquer :

• les caractéristiques de sécurité ;
• les conditions de maintenance ;
• le niveau sonore ;
• les dispositifs de secours ;
• l’impact sur les circulations communes.

À quel moment informer le syndic ?

Le copropriétaire adresse sa demande suffisamment tôt pour permettre son inscription à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale.

Cette demande est accompagnée du dossier technique.

Le syndic ne délivre pas une autorisation.

Il inscrit simplement un point d’information à l’ordre du jour.

Les copropriétaires prennent connaissance du projet avant la réunion.

L’assemblée générale vote-t-elle ?

C’est l’une des principales évolutions de la réforme.

L’assemblée générale ne vote plus pour autoriser les travaux relevant de l’article 25-2.

Elle est simplement informée.

En revanche, elle conserve un droit d’opposition dans les cas prévus par la loi.

Cette opposition doit être motivée.

Un refus fondé sur des considérations esthétiques ou sur une préférence personnelle ne suffit pas.

Faut-il attendre avant de commencer les travaux ?

En pratique, oui.

Même si les travaux ne sont pas soumis à autorisation, il est fortement recommandé d’attendre l’expiration du délai de contestation de l’assemblée générale.

Ce délai est de deux mois à compter de la notification du procès-verbal aux copropriétaires opposants ou défaillants.

Cette précaution sécurise juridiquement le projet et évite qu’une contestation ultérieure ne remette en cause des travaux déjà réalisés.

Qui finance les travaux ?

La réponse dépend de l’origine du projet. Savoir à qui il revient de financer les travaux dépend en général de deux grands cas de figure.

Les travaux sont demandés par un copropriétaire

C’est la situation la plus fréquente.

Le copropriétaire assume alors :

• les études préalables ;
• les travaux ;
• les éventuels frais annexes ;
• les opérations de remise en état si elles deviennent nécessaires.

La copropriété n’a pas vocation à financer une adaptation réalisée pour répondre au besoin particulier d’un occupant.

Les travaux sont décidés par la copropriété

Lorsque la copropriété choisit d’améliorer l’accessibilité des parties communes pour l’ensemble des résidents, les dépenses deviennent des charges communes.

Elles sont alors réparties selon les règles prévues par le règlement de copropriété.

Cette situation concerne par exemple :

• la création d’un accès accessible au hall ;
• le remplacement d’une porte très lourde par une porte automatique ;
• l’installation d’une rampe permanente desservant tous les occupants ;
• l’amélioration générale des circulations.

Qui est responsable des travaux ?

Lorsque le projet est porté par un copropriétaire au titre de l’article 25-2, celui-ci exerce les responsabilités du maître d’ouvrage jusqu’à la réception des travaux.

Concrètement, il lui appartient notamment de :

• sélectionner une entreprise compétente ;
• vérifier les assurances professionnelles ;
• s’assurer du respect des règles de sécurité ;
• suivre l’exécution du chantier ;
• réceptionner les travaux.

Lorsque les travaux sont décidés par le syndicat des copropriétaires, cette mission revient au maître d’ouvrage désigné par la copropriété.

Quels professionnels choisir ?

Tous les équipements d’accessibilité n’imposent pas le même niveau d’expertise. Une rampe amovible peut être installée rapidement pour une ou deux marches lorsqu’elle répond aux contraintes du site. Une hauteur supérieure, nécessitant une longueur de rampe plus importante, un élévateur vertical, ou un monte-escalier nécessitent une étude technique approfondie prenant en compte :

• les dimensions disponibles ;
• les charges admissibles ;
• les dégagements de sécurité ;
• les cheminements d’évacuation ;
• les contraintes électriques ;
• les opérations de maintenance futures.

Le choix d’un matériel ne doit jamais se limiter au prix d’achat. La fiabilité, la disponibilité des pièces détachées, le service après-vente et la conformité aux normes applicables sont tout aussi déterminants.

Exemple n°1 : trois marches à l’entrée d’un immeuble

Une résidente utilise désormais un fauteuil roulant après un accident.

Trois marches empêchent l’accès au hall. Plusieurs solutions peuvent être étudiées :

• création d’une rampe fixe si la longueur disponible permet de respecter une pente adaptée ;
• installation d’une rampe modulaire lorsque des travaux lourds sont à éviter ;
• plateforme élévatrice verticale lorsque l’espace est insuffisant pour une rampe.

Chaque solution présente des contraintes différentes en matière d’emprise au sol, de coût, de maintenance et d’intégration architecturale. Les équipes Axsol sauront vous conseiller sur la meilleure solution à adopter tant pour l’usager que pour la copropriété.

Exemple n°2 : porte d’entrée trop lourde

Une personne âgée parvient à franchir la rampe mais ne peut plus ouvrir seule la porte du hall.

Le problème ne relève plus du franchissement d’un obstacle, mais de l’usage du bâtiment.

Une motorisation de la porte avec bouton poussoir ou système de contrôle d’accès adapté peut améliorer considérablement l’autonomie sans modifier profondément l’immeuble.

Exemple n°3 : accès impossible entre le parking et l’ascenseur

La place de stationnement est accessible, mais plusieurs marches empêchent ensuite d’atteindre l’ascenseur.

L’ensemble de la chaîne de déplacement doit être analysé.

Créer une place PMR ne suffit pas si le cheminement reste interrompu quelques mètres plus loin.

C’est précisément cette approche globale qui permet de concevoir une accessibilité réellement utilisable au quotidien.

Les situations particulières à connaître

Toutes les copropriétés ne présentent pas les mêmes contraintes. L’âge du bâtiment, son architecture ou encore son environnement peuvent influencer la faisabilité d’un projet d’accessibilité.

Avant d’engager des travaux, il est donc essentiel d’identifier les éventuelles contraintes techniques ou administratives.

Immeuble ancien : des contraintes, mais aussi des solutions

Les immeubles construits avant l’apparition des exigences d’accessibilité présentent souvent plusieurs obstacles :

• quelques marches à l’entrée ;
• un hall exigu ;
• des portes lourdes ;
• un ascenseur situé en demi-palier ;
• des couloirs étroits ;
• des caves ou des parkings uniquement accessibles par un escalier.

Ces contraintes n’empêchent pas systématiquement toute adaptation.

Une étude technique permet souvent d’identifier plusieurs scénarios répondant au besoin sans modifier profondément le bâtiment.

Selon les cas, il est possible d’envisager :

• une rampe modulaire démontable ;
• une plateforme élévatrice verticale ;
• l’automatisation de la porte d’entrée ;
• la modification ponctuelle d’un cheminement.

Le choix dépend toujours de la configuration des lieux et de l’usage attendu.

Bâtiment classé ou situé dans un secteur protégé

Lorsqu’un immeuble est inscrit ou classé au titre des monuments historiques, ou situé dans le périmètre de protection d’un monument historique, certains travaux peuvent nécessiter l’avis de l’Architecte des Bâtiments de France (ABF).

L’objectif est de préserver le caractère architectural du bâtiment tout en recherchant une solution compatible avec les besoins d’accessibilité.

Dans ce contexte, les solutions réversibles ou peu visibles sont souvent privilégiées.

Une plateforme élévatrice discrètement intégrée ou une rampe démontable peuvent parfois être retenues lorsqu’une rampe maçonnée modifierait fortement la façade.

Peut-on installer un élévateur dans une copropriété ?

Oui, sous réserve que le projet respecte les dispositions de l’article 25-2 lorsqu’il est réalisé à l’initiative d’un copropriétaire.

L’installation nécessite toutefois une étude préalable afin de vérifier :

• les dimensions disponibles ;
• les circulations de secours ;
• les dégagements réglementaires ;
• l’alimentation électrique ;
• les contraintes structurelles.

Un élévateur vertical n’est pas uniquement un équipement de confort. Il constitue parfois la seule solution lorsque la création d’une rampe nécessiterait une longueur incompatible avec les espaces disponibles.

Rampe ou plateforme élévatrice : comment choisir ?

Cette question revient très fréquemment. En réalité, il n’existe pas de réponse universelle.

Le choix dépend principalement :

• de la hauteur à franchir ;
• de la longueur disponible ;
• de la fréquence d’utilisation ;
• du profil des utilisateurs ;
• des contraintes architecturales.

Une étude sur site reste indispensable pour déterminer la solution la plus adaptée.

Les erreurs les plus fréquentes en copropriété

De nombreux projets rencontrent des difficultés non pas en raison de la réglementation, mais parce qu’ils ont été insuffisamment préparés.

Voici les erreurs les plus courantes.

Choisir un équipement avant d’analyser le bâtiment

Une rampe achetée sur catalogue ne conviendra pas forcément à la configuration de l’immeuble.

Chaque projet doit être étudié en fonction :

• des dimensions ;
• de la pente ;
• des circulations ;
• des contraintes de sécurité.

Sous-estimer les dimensions nécessaires

Tout comme l’espace nécessaire pour un fauteuil roulant avant et après une porte, Une rampe conforme peut nécessiter plusieurs mètres de développement. Dans un hall étroit, cette longueur est parfois impossible à obtenir. Dans ce cas, une plateforme élévatrice peut représenter une solution plus pertinente.

Négliger les autres usagers

Un équipement ne doit pas gêner :

• les évacuations ;
• les livraisons ;
• les accès des secours ;
• les circulations quotidiennes des occupants.

L’accessibilité doit améliorer l’usage du bâtiment sans créer de nouvelles contraintes.

Présenter un dossier incomplet

Un simple devis est rarement suffisant. Plus le projet est documenté, plus il est facile pour les copropriétaires de comprendre les travaux envisagés. Plans, photographies, notices techniques et simulations facilitent l’instruction du dossier.

Bonnes pratiques avant de lancer un projet

Quelques précautions permettent généralement de sécuriser la démarche.

• Faire réaliser une visite technique avant toute décision. AXSOL peut vous accompagner sur ce point.
• Échanger avec le syndic en amont.
• Préparer un dossier illustré.
• Vérifier les assurances de l’entreprise.
• Anticiper les besoins futurs plutôt que la seule situation actuelle.
• Choisir une solution durable et facilement maintenable.

En pratique

Questions fréquentes

Une copropriété peut-elle être obligée de financer des travaux d’accessibilité ?

Pas de manière générale. Lorsqu’un copropriétaire souhaite adapter son logement, les travaux sont en principe réalisés à ses frais. En revanche, la copropriété peut décider de réaliser des aménagements bénéficiant à l’ensemble des occupants.

Le syndic peut-il refuser d’inscrire le projet à l’ordre du jour ?

Le copropriétaire peut demander l’inscription d’un point d’information accompagné d’un descriptif des travaux. Le syndic ne décide pas de l’opportunité du projet.

Faut-il obligatoirement installer une rampe ?

Non. Une rampe n’est qu’une solution parmi d’autres. Selon la configuration des lieux, une plateforme élévatrice, un monte-escalier ou une modification du cheminement peuvent être plus adaptés.

Peut-on modifier la façade d’un immeuble ?

Oui, éventuellement, lorsque cela est nécessaire à la réalisation des travaux d’accessibilité et dans le respect des règles applicables. Selon la nature du bâtiment, des autorisations d’urbanisme ou l’avis de l’Architecte des Bâtiments de France peuvent être nécessaires. Les solutions rapportées ou mobiles permettent toutefois d’aménager l’accessibilité sans toucher au bâtiment.

Existe-t-il des aides financières ?

Oui. Selon la situation de la personne concernée et la nature des travaux, différentes aides peuvent être mobilisées, notamment auprès de l’ANAH, de la MDPH, des collectivités territoriales, des caisses de retraite ou d’autres organismes. Les dispositifs évoluant régulièrement, il est recommandé de vérifier les conditions d’éligibilité au moment du projet.

En bref

Depuis la réforme entrée en vigueur le 31 décembre 2020, un copropriétaire peut réaliser à ses frais des travaux destinés à améliorer l’accessibilité de son logement, même lorsqu’ils affectent les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble. La démarche repose désormais sur une information du syndic et de l’assemblée générale, qui ne peut s’opposer au projet que dans des cas limités définis par la loi.

La réussite d’un projet dépend toutefois autant de sa préparation que de la réglementation. Une étude technique, un dossier complet et le choix d’une solution adaptée aux contraintes du bâtiment permettent d’éviter la plupart des difficultés.

Rampe d’accès, plateforme élévatrice, monte-escalier ou automatisation d’une porte d’entrée : chaque immeuble présente ses propres contraintes. Il n’existe pas de solution universelle. Une analyse sur site reste la meilleure garantie pour retenir un aménagement à la fois conforme, durable et réellement utilisable au quotidien.

Références

• Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, notamment l’article 25-2.
• Ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 portant réforme du droit de la copropriété des immeubles bâtis.
• Loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 (loi ELAN).
• Code de la construction et de l’habitation.
• Code de l’urbanisme.
• Ministère chargé du Logement.
• Agence nationale de l’habitat (ANAH).