Travaux d’accessibilité en copropriété : qui paie ? Installer une rampe d’accès, supprimer une marche, adapter un hall d’entrée ou créer un cheminement accessible : les travaux d’accessibilité sont de plus en plus fréquents dans les copropriétés. Vieillissement de la population, maintien à domicile, amélioration du confort des résidents, valorisation du patrimoine ou mise en conformité de certains locaux professionnels… les raisons de lancer un projet sont nombreuses.

Une question revient pourtant systématiquement dès les premières discussions : qui doit financer les travaux ?

Et contrairement à une idée largement répandue, il n’existe pas de réponse universelle. Selon que les travaux sont décidés par la copropriété, demandés par un copropriétaire ou réalisés dans l’intérêt exclusif d’un local commercial ou professionnel, les règles de financement ne sont pas les mêmes. Il s’agira donc toujours au préalable de poser le cadre juridique du projet.

Premier principe : celui qui décide n’est pas toujours celui qui paie

En copropriété, le financement des travaux est étroitement lié à leur finalité.

Il convient d’abord de répondre à trois questions :

• Qui est à l’origine du projet ?
• Les travaux bénéficient-ils à l’ensemble de l’immeuble ou à un seul occupant ?
• Les aménagements concernent-ils les parties communes, les parties privatives ou les deux ?

Ces éléments déterminent les règles de répartition des dépenses.

Cas n°1 : la copropriété décide d’améliorer les parties communes

Lorsqu’une assemblée générale vote des travaux destinés à améliorer l’accessibilité de l’immeuble, il s’agit d’une dépense collective.

Cela peut concerner :

• la création d’une rampe à l’entrée ;
• la suppression d’une marche dans le hall ;
• l’adaptation d’un cheminement extérieur ;
• l’installation d’une plateforme élévatrice ;
• la création d’un accès vers les espaces communs.

Dans cette situation, le coût des travaux est généralement supporté par le syndicat des copropriétaires.

La répartition des dépenses s’effectue ensuite entre les copropriétaires selon les règles prévues par le règlement de copropriété et par la loi du 10 juillet 1965. Dans la plupart des cas, les charges sont réparties selon les tantièmes applicables à la nature des travaux.

Il peut toutefois exister des règles particulières lorsque certains équipements ne profitent qu’à une partie des copropriétaires.

Cas n°2 : un copropriétaire réalise des travaux pour accéder à son logement

La situation est différente lorsqu’un copropriétaire souhaite adapter l’accès à son propre logement.

Depuis l’entrée en vigueur de l’article 25-2 de la loi du 10 juillet 1965, certains travaux d’accessibilité peuvent être réalisés à son initiative, lorsqu’ils répondent aux conditions prévues par ce texte.

Ces travaux sont réalisés aux frais du copropriétaire demandeur.

Autrement dit, la copropriété n’a pas vocation à financer un aménagement destiné exclusivement à permettre l’accès d’un occupant à son logement.

Le copropriétaire assure également, en principe, l’entretien des équipements qu’il a fait installer, sauf décision différente de la copropriété ou évolution ultérieure de leur statut.

Cas n°3 : un commerce ou un cabinet médical en rez-de-chaussée

Cette situation est fréquente.

Un cabinet médical, une pharmacie, un cabinet paramédical ou un commerce souhaite améliorer l’accès de sa clientèle alors que plusieurs marches sont situées dans les parties communes. Qui doit financer la rampe ? Il n’existe pas de réponse automatique.

Plusieurs situations peuvent se présenter :

• les travaux sont réalisés exclusivement dans l’intérêt du local professionnel ;
• la copropriété décide que l’aménagement profite à l’ensemble de l’immeuble ;
• un partage du financement est négocié.

La solution dépend notamment des décisions prises en assemblée générale, des conventions éventuellement conclues entre les parties et des règles de répartition prévues par le règlement de copropriété.

Un équipement peut profiter à tous les occupants

Dans la pratique, une rampe installée à l’entrée d’un immeuble ne bénéficie pas uniquement aux personnes en fauteuil roulant.

Elle facilite également les déplacements :

• des personnes âgées ;
• des personnes utilisant une canne ou un déambulateur ;
• des parents avec une poussette ;
• des livreurs ;
• des entreprises de déménagement ;
• des services de secours.

Cette dimension collective explique pourquoi certaines copropriétés choisissent de financer elles-mêmes ces travaux, même lorsqu’ils sont initialement demandés par un seul copropriétaire. L’assemblée générale appréciera alors l’intérêt commun de l’aménagement.

Le coût des travaux dépend aussi de la solution retenue

Le débat porte souvent sur le financement, mais rarement sur la nature des travaux. Pourtant, le montant d’un projet peut varier considérablement selon la solution choisie.

Une reprise complète des escaliers, des maçonneries ou des réseaux représente généralement un investissement plus important qu’une solution rapportée permettant de franchir une différence de niveau sans modifier le gros œuvre.

Dans certains contextes, notamment dans les copropriétés anciennes ou occupées, cette approche permet de limiter les travaux, les nuisances et les délais d’intervention.

Le choix d’une solution technique doit toutefois être réalisé après une étude du site et dans le respect des règles applicables.

Peut-on bénéficier d’aides financières ?

Selon la nature des travaux et la situation des bénéficiaires, plusieurs dispositifs peuvent être mobilisés.

Des aides peuvent notamment être accordées dans certains cas :

• par l’Agence nationale de l’habitat (Anah), dans le cadre de dispositifs destinés à favoriser le maintien à domicile ou la rénovation de l’habitat ;
• par certaines collectivités territoriales ;
• par les caisses de retraite ;
• par des organismes intervenant dans le champ du handicap.

Les conditions d’attribution, les plafonds et les bénéficiaires varient selon les dispositifs.

Une étude préalable est donc recommandée avant le lancement du projet.

Anticiper la question du financement dès le début du projet

Dans de nombreuses copropriétés, la question financière devient un point de blocage faute d’avoir été abordée suffisamment tôt. Avant toute présentation en assemblée générale, il est utile de disposer :

• d’une estimation précise du coût des travaux ;
• de plusieurs solutions techniques lorsque cela est possible ;
• d’un plan de répartition des dépenses conforme aux règles de copropriété ;
• d’une identification des aides éventuellement mobilisables.

Cette préparation facilite les échanges entre le syndic, le conseil syndical et les copropriétaires.

En pratique

* Les modalités de financement dépendent du règlement de copropriété, de la nature des travaux et des décisions de l’assemblée générale.

Ce qu’il faut retenir

Il n’existe pas de règle selon laquelle les travaux d’accessibilité seraient toujours financés par la copropriété… ni par le copropriétaire demandeur.

Tout dépend de l’origine du projet, de son intérêt collectif ou individuel, de la nature des parties concernées et des décisions prises par l’assemblée générale.

L’analyse juridique doit donc précéder toute décision de financement.

En parallèle, le choix d’une solution technique adaptée peut contribuer à maîtriser le coût global de l’opération, en particulier lorsque l’objectif est d’améliorer l’accessibilité sans engager de lourds travaux sur le bâtiment existant.

Textes de référence

• Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, notamment :
  • article 10, relatif à la répartition des charges entre copropriétaires ;
  • article 24, concernant certaines décisions d’assemblée générale ;
  • article 25, relatif aux majorités applicables à certains travaux ;
  • article 25-2, relatif aux travaux d’accessibilité réalisés à l’initiative d’un copropriétaire.
• Décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi du 10 juillet 1965.
• Code de la construction et de l’habitation, notamment les dispositions relatives à l’accessibilité des bâtiments d’habitation collectifs, lorsque celles-ci sont applicables selon la nature du projet.
• Agence nationale de l’habitat (Anah) : informations sur les aides à l’adaptation du logement et, selon les cas, sur les dispositifs pouvant concerner certaines copropriétés.

Les règles de financement dépendent de la nature des travaux, du règlement de copropriété, des décisions de l’assemblée générale et, le cas échéant, des conventions conclues entre les parties. Cet article présente les principes généraux en vigueur à sa date de publication et ne constitue pas un avis juridique applicable à une situation particulière.