Les halls d’immeuble, les accès extérieurs et les parties communes des copropriétés comportent encore fréquemment des marches ou des différences de niveau qui compliquent, voire empêchent, les déplacements des personnes à mobilité réduite. L’installation d’une rampe constitue souvent la solution la plus simple pour améliorer l’accessibilité.

Une question revient pourtant régulièrement : l’assemblée générale des copropriétaires doit-elle obligatoirement autoriser ces travaux ?

Pendant longtemps, la réponse était presque systématiquement oui. Depuis les réformes successives du droit de la copropriété, et notamment l’entrée en vigueur de l’article 25-2 de la loi du 10 juillet 1965, la situation est devenue plus nuancée.

Selon l’origine du projet, la personne qui le porte et la nature exacte des travaux, une rampe peut relever :

• d’une décision collective du syndicat des copropriétaires ;
• d’un projet individuel réalisé par un copropriétaire ;
• ou d’un régime particulier destiné à favoriser les travaux d’accessibilité.

Comprendre cette distinction est essentiel avant d’engager un projet.

Une règle qui dépend avant tout du porteur du projet

Le premier réflexe consiste souvent à rechercher la majorité applicable en assemblée générale. Pourtant, la première question à se poser est : Qui souhaite installer la rampe ?

Selon que le projet est porté par la copropriété ou par un copropriétaire agissant pour son propre logement, le cadre juridique n’est pas le même.

On distingue ainsi deux situations principales.

Cas n°1 : la copropriété décide d’améliorer l’accessibilité des parties communes

Le syndicat des copropriétaires peut décider de réaliser des travaux destinés à améliorer l’accessibilité de l’immeuble :

• installation d’une rampe à l’entrée ;
• suppression de marches ;
• adaptation des cheminements extérieurs ;
• amélioration de l’accès aux boîtes aux lettres ou au local poubelles ;
• création d’un accès vers un jardin commun.

Dans cette situation, il s’agit bien d’une décision collective.

L’assemblée générale doit donc voter les travaux dans les conditions prévues par la loi du 10 juillet 1965. La majorité applicable dépend notamment de la nature des travaux, de leur impact sur les parties communes et des éventuelles modifications apportées à l’immeuble. Les règles de majorité sont principalement définies par les articles 24, 25 et, dans certains cas, 26 de cette loi.

Il n’existe donc pas une majorité unique applicable à toutes les rampes.

Cas n°2 : un copropriétaire souhaite installer une rampe pour accéder à son logement

C’est ici que le droit a évolué.

Depuis le 1er juin 2020, l’article 25-2 de la loi du 10 juillet 1965 facilite certains travaux réalisés à l’initiative d’un copropriétaire lorsqu’ils ont pour objet de rendre son logement accessible à une personne handicapée ou à mobilité réduite.

Dans ce cas précis, le copropriétaire peut réaliser, à ses frais, des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble.

Contrairement à une idée encore largement répandue, il ne sollicite plus systématiquement une autorisation préalable de l’assemblée générale.

La procédure repose désormais sur un autre principe :

• le copropriétaire notifie son projet au syndic ;
• le projet est inscrit à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale à titre d’information ;
• les copropriétaires peuvent toutefois s’opposer aux travaux par une décision motivée lorsque ceux-ci portent atteinte à la structure de l’immeuble, à ses équipements essentiels ou à sa destination.

Cette évolution vise à faciliter les adaptations nécessaires au maintien à domicile.

Toutes les rampes ne relèvent pas automatiquement de l’article 25-2

Cette évolution ne signifie pas que toute installation de rampe échappe désormais au vote de l’assemblée générale.

L’article 25-2 répond à une situation précise :

• le projet est porté par un copropriétaire ;
• les travaux sont réalisés à ses frais ;
• ils ont pour objet l’accessibilité de son logement pour une personne handicapée ou à mobilité réduite.

Dès que l’on s’éloigne de ce cadre, les règles générales de la copropriété continuent de s’appliquer.

Par exemple :

• une rampe destinée à améliorer l’accès de tous les occupants relève généralement d’une décision collective ;
• un aménagement porté par le syndicat des copropriétaires doit être soumis au vote ;
• des travaux modifiant fortement les parties communes ou la structure de l’immeuble peuvent nécessiter une majorité différente.

Chaque projet doit donc être analysé au regard de son objet et de ses caractéristiques techniques.

Pourquoi la conception de la rampe peut avoir une incidence

Au-delà des règles juridiques, la conception même de l’équipement peut influencer la facilité avec laquelle un projet sera accepté.

Une rampe nécessitant :

• une reprise importante des escaliers ;
• des démolitions ;
• une modification du gros œuvre ;
• des interventions sur les fondations ;
• une transformation importante de la façade,

soulève naturellement davantage de questions qu’une solution installée sans intervention lourde sur le bâtiment.

À l’inverse, certaines solutions modulaires peuvent être mises en œuvre en limitant fortement les travaux sur l’existant. Elles permettent de franchir une différence de niveau tout en préservant le bâti, ce qui peut constituer un avantage dans des immeubles anciens ou occupés.

Cela ne dispense évidemment pas de respecter les règles propres à la copropriété ni les autorisations éventuellement nécessaires.

Les copropriétés anciennes présentent souvent des contraintes particulières

Beaucoup d’immeubles construits avant les premières réglementations relatives à l’accessibilité présentent des difficultés récurrentes :

• hall situé plusieurs marches au-dessus du trottoir ;
• accès par un perron ;
• cheminement en pente ;
• cour intérieure avec différences de niveau ;
• seuils importants.

Dans certains cas, une reprise complète des escaliers ou des maçonneries apparaît techniquement complexe ou financièrement disproportionnée.

L’étude de solutions rapportées, réversibles ou modulaires permet alors d’élargir les possibilités d’aménagement tout en limitant les interventions sur le bâtiment existant.

Chaque projet reste néanmoins spécifique et doit être étudié au regard de la configuration des lieux, du règlement de copropriété et des règles applicables.

Anticiper le projet facilite souvent sa réalisation

Au-delà des questions de majorité, la réussite d’un projet dépend souvent de sa préparation.

Avant toute consultation des copropriétaires, il est recommandé de disposer :

• d’un relevé précis des niveaux ;
• des dimensions de la rampe envisagée ;
• des largeurs de passage conservées ;
• des incidences éventuelles sur les circulations ;
• d’une notice expliquant le fonctionnement de l’installation.

Un dossier technique clair permet généralement de faciliter les échanges avec le syndic, le conseil syndical et l’assemblée générale.

Situation	Assemblée générale
La copropriété souhaite installer une rampe pour tous les occupants	Vote de l’assemblée générale selon les règles de majorité applicables à la nature des travaux
Un copropriétaire réalise, à ses frais, des travaux d’accessibilité entrant dans le champ de l’article 25-2	Information de l’assemblée générale ; opposition possible uniquement dans les cas prévus par la loi
Les travaux dépassent le cadre de l’article 25-2 ou modifient fortement les parties communes	Analyse au cas par cas des autorisations et majorités applicables

 

Ce qu’il faut retenir

La question n’est plus de savoir si toute rampe doit être votée par l’assemblée générale.

Depuis 2020, le droit distingue les projets collectifs des travaux individuels destinés à améliorer l’accessibilité d’un logement.

Cette évolution facilite certains aménagements, mais elle ne supprime pas les règles de la copropriété. La nature des travaux, leur impact sur les parties communes et l’objectif poursuivi restent déterminants.

Avant tout projet, il est donc recommandé d’analyser simultanément les aspects techniques, réglementaires et juridiques afin de déterminer la procédure adaptée.

Textes de référence

• Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, notamment :
  • article 24 (majorité simple pour certaines décisions, dont certains travaux d’accessibilité)
  • article 25 (majorité des voix de tous les copropriétaires pour certaines autorisations)
  • article 25-1 (mécanisme du second vote)
  • article 25-2 (travaux d’accessibilité réalisés à l’initiative d’un copropriétaire)
• Ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019, ayant créé l’article 25-2 et réformé le droit de la copropriété.

Précaution juridique : cet article présente les règles générales applicables à la date de publication. La procédure à suivre dépend des caractéristiques du projet, du règlement de copropriété, de la nature des travaux envisagés et de l’évolution des textes. En cas de doute, un avis juridique ou l’accompagnement du syndic est recommandé.